DMTO : définition, taux et frais de notaire en 2026

L’article en bref

• Les DMTO représentent la part la plus importante des frais de notaire et sont calculés sur le prix total d’acquisition d’un bien immobilier.
• Depuis avril 2025, les départements peuvent relever leur taux jusqu’à 5 %, ce qui porte le taux global des DMTO à environ 6,32 %.
• Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne sont pas concernés par la majoration de 0,5 point, quel que soit le département.
• La valeur des meubles et équipements intégrés peut être retranchée de l’assiette des DMTO, dans la limite de 5 % du prix du bien.
• Les acquisitions réalisées via une SCI ou dans le cadre d’une stratégie patrimoniale nécessitent une analyse spécifique afin d’optimiser le coût global de l’opération.

Qu’est-ce que les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ?

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) correspondent aux taxes perçues par l’État et les collectivités territoriales lors de la vente d’un bien immobilier. Ils constituent la majeure partie de ce que l’on appelle couramment les frais de notaire, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire et certains frais administratifs.

Les DMTO concernent la plupart des opérations immobilières :

• Achat d’une maison ou d’un appartement ;
• Acquisition d’un local commercial ou professionnel ;
• Achat d’un terrain ;
• Cession de certains droits immobiliers comme l’usufruit ou la nue-propriété ;
• Certaines ventes de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Le calcul des DMTO repose sur le prix total de vente, y compris certaines charges ou indemnités assumées par l’acquéreur. Leur règlement intervient lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Comment se répartissent les DMTO ?

Les droits de mutation sont répartis entre plusieurs bénéficiaires :

• La commune : taxe communale additionnelle de 1,20 % ;
• Le département : taxe départementale comprise entre 3,80 % et 5 % selon les cas ;
• L’État : prélèvement national représentant 2,37 % du montant de la taxe départementale.

Pour certains bureaux, commerces ou locaux de stockage situés en Île-de-France, une taxe régionale supplémentaire de 0,60 % peut également s’appliquer.

Hausse des DMTO depuis le 1er avril 2025 : ce qui change

L’article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise les départements à augmenter temporairement leur taux de taxe départementale de 0,5 point, dans la limite maximale de 5 %. Cette mesure concerne les actes authentiques signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

Cette hausse n’est pas automatique. Chaque conseil départemental reste libre de décider s’il applique ou non ce taux majoré.

Tableau des taux de DMTO en 2025-2026

Situation	Taux départemental	Taxe communale	Prélèvement État	Taux global approximatif
Département au taux de base	3,80 %	1,20 %	≈ 0,09 %	≈ 5,09 %
Département au plafond LF 2014	4,50 %	1,20 %	≈ 0,107 %	≈ 5,81 %
Département au plafond LF 2025	5,00 %	1,20 %	≈ 0,119 %	≈ 6,32 %
Primo-accédant en résidence principale	4,50 %	1,20 %	≈ 0,107 %	≈ 5,81 %

Primo-accédants : une exonération de la hausse

La loi de finances pour 2025 prévoit que la majoration de 0,5 point ne s’applique pas aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale.

Est considéré comme primo-accédant tout acquéreur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la signature de l’acte et qui destine le bien acquis à son habitation principale.

Achat en couple : quelles règles ?

Des précisions ont été apportées par l’administration concernant les acquisitions réalisées à deux :

• Achat en indivision : chaque acquéreur bénéficie individuellement de l’exonération selon sa situation personnelle.
• Couple marié sous régime communautaire : les deux époux doivent remplir les conditions de primo-accédant pour profiter de l’exonération.

Il est important de noter que seule la date de signature de l’acte authentique est prise en compte. La date du compromis de vente n’a aucun effet sur le taux applicable.

Comment réduire le montant des DMTO ?

Même si les DMTO sont généralement incontournables, certaines situations permettent de limiter leur montant.

Déduire les meubles et équipements intégrés

Lorsque la vente comprend des équipements ou du mobilier (cuisine équipée, dressing sur mesure, climatisation, etc.), leur valeur peut être exclue de la base de calcul des DMTO dans la limite de 5 % du prix du bien. Cette valorisation doit être clairement indiquée dans l’acte de vente et justifiée.

Séparer les frais d’agence du prix de vente

Lorsque les honoraires d’agence sont à la charge de l’acquéreur et apparaissent distinctement dans le compromis, ils peuvent être exclus de l’assiette des DMTO. La rédaction des documents contractuels est donc essentielle.

Tenir compte du département concerné

Le montant des DMTO dépend du département dans lequel se situe le bien. Un écart de 0,5 point peut représenter plusieurs milliers d’euros sur une acquisition importante.

Intégrer les DMTO dans sa stratégie patrimoniale

Pour les investisseurs immobiliers, les DMTO constituent un coût d’entrée à prendre en compte dès l’étude de rentabilité et la structuration patrimoniale du projet.

FAQ sur les DMTO

Qui paie les droits de mutation à titre onéreux ?

Les DMTO sont toujours à la charge de l’acheteur. Ils sont réglés au notaire lors de la signature de l’acte authentique.

Les DMTO s’appliquent-ils aux logements neufs ?

Oui, mais selon un régime beaucoup plus avantageux. Pour les biens neufs soumis à TVA, le droit départemental est limité à 0,70 %, soit un taux global d’environ 0,715 %.

Le taux de 5 % est-il appliqué partout ?

Non. Seuls les départements ayant adopté une délibération spécifique peuvent appliquer le taux majoré. Les primo-accédants restent exclus de cette hausse lorsqu’ils achètent leur résidence principale.

Les DMTO sont-ils déductibles fiscalement ?

Pour une résidence principale, ils ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu. En revanche, certaines règles particulières existent pour les investisseurs, notamment en location meublée au régime réel.

Les DMTO concernent-ils les donations et successions ?

Non. Les donations et successions relèvent des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), soumis à des règles fiscales distinctes.

Quel est l’impact concret de la hausse des DMTO ?

Dans un département ayant adopté le taux de 5 %, le surcoût représente 0,5 % du prix d’acquisition :

• 1 000 € supplémentaires pour un bien à 200 000 € ;
• 1 500 € pour un bien à 300 000 € ;
• 2 500 € pour un bien à 500 000 €.

Cette augmentation ne concerne pas les primo-accédants qui achètent leur résidence principale.