CGA et LMNP en 2026 : que reste-t-il après la suppression de la réduction d’impôt ?
Mis à jour : 16 septembre 2026 – Suppression de l’avantage fiscal CGA, LMNP au réel, comptabilité et conséquences pour les loueurs en meublé
Jusqu’en 2024, certains loueurs en meublé soumis au régime réel pouvaient bénéficier d’un avantage fiscal en adhérant à un Centre de Gestion Agréé (CGA) ou à un autre organisme de gestion agréé (OGA).
Cet avantage reposait notamment sur l’article 199 quater B du Code général des impôts (CGI), qui permettait, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant aux deux tiers des dépenses de comptabilité et d’adhésion, dans la limite de 915 € par an.
Cette réduction a été supprimée par la loi de finances pour 2025. L’article 199 quater B a été abrogé par l’article 11 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, avec effet à compter du 1er janvier 2025.
Que signifie cette réforme pour les loueurs en meublé ? Faut-il encore adhérer à un CGA ? Et quels avantages du régime réel LMNP subsistent en 2026 ?
La réduction d’impôt liée au CGA a été supprimée
L’un des principaux changements concerne la disparition de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un OGA.
Avant la réforme, l’article 199 quater B prévoyait une réduction d’impôt égale aux deux tiers des dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et, le cas échéant, l’adhésion à un organisme agréé, avec un plafond annuel de 915 €.
La loi de finances pour 2025 a supprimé ce dispositif.
Le BOFiP précise que l’abrogation s’applique à compter du 1er janvier 2025.
L’administration fiscale indique également que la réduction pouvait encore s’appliquer aux exercices clôturés au plus tard le 31 décembre 2024. À partir de l’imposition des revenus de 2025, elle n’est plus disponible.
Il faut donc distinguer :
| Période | Réduction d’impôt CGA/OGA |
|---|---|
| Exercices concernés jusqu’au 31 décembre 2024 | Possible sous les anciennes conditions |
| Revenus à compter de 2025 | Supprimée |
| 2026 | Aucune nouvelle réduction d’impôt au titre de l’adhésion à un OGA |
La suppression de la majoration pour les non-adhérents
La disparition de la réduction d’impôt n’est pas la seule réforme ayant réduit l’intérêt fiscal historique des organismes agréés.
La majoration du bénéfice imposable pour les non-adhérents a progressivement disparu et ne s’applique plus depuis 2023.
Ainsi, un contribuable qui exerce une activité relevant des BIC, notamment dans certaines situations de location meublée, n’est plus pénalisé par une majoration de son bénéfice simplement parce qu’il n’adhère pas à un organisme agréé.
Cette évolution avait déjà considérablement réduit l’intérêt fiscal de l’adhésion avant même la suppression de la réduction d’impôt.
Que change la loi de finances pour 2025 pour les loueurs en meublé ?
La réforme de 2025 a supprimé plusieurs dispositions législatives relatives à l’agrément et aux missions légales des organismes de gestion agréés (OGA).
L’administration fiscale confirme que l’article 11 de la loi de finances pour 2025 :
- supprime la réduction d’impôt prévue par l’article 199 quater B du CGI ;
- abroge les dispositions relatives à l’agrément des OGA ;
- supprime leurs anciennes missions légales de prévention fiscale.
Il ne faut donc plus présenter le CGA comme un dispositif donnant automatiquement une protection particulière contre un contrôle fiscal.
Les anciennes règles de prévention fiscale liées au statut d’OGA ont été supprimées.
Un CGA est-il encore obligatoire pour un LMNP ?
Non.
L’adhésion à un CGA n’est pas une condition générale pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou pour choisir le régime réel.
Le choix du régime fiscal dépend notamment du niveau des recettes, de la nature de l’activité et des conditions applicables au contribuable.
Un loueur en meublé au réel doit surtout respecter ses obligations comptables et fiscales.
L’absence d’adhésion à un CGA ne prive donc pas, en elle-même, le loueur des règles normales du régime réel.
Quelle est désormais l’utilité d’un organisme de gestion ?
La réforme ne signifie pas nécessairement que toutes les structures anciennement appelées CGA ont disparu.
L’administration fiscale précise que les OGA constitués sous forme d’associations peuvent continuer à exister après la fin de leur agrément, mais ils ne disposent plus de leurs anciennes missions légales liées à cet agrément. Ceux qui poursuivent une activité doivent notamment adapter leur objet social et leur dénomination dans les conditions prévues.
Il faut donc désormais distinguer :
l’ancien CGA/OGA agréé, qui bénéficiait d’un cadre légal spécifique,
et
les prestations privées éventuellement proposées par une structure issue d’un ancien OGA, qui doivent être examinées selon leur contenu et leur contrat.
Un organisme peut ainsi proposer des services d’accompagnement, d’information ou d’analyse, mais il ne faut plus lui attribuer automatiquement les anciennes prérogatives fiscales liées à l’agrément.
Faut-il résilier son ancienne adhésion à un CGA ?
Il n’existe pas de règle générale permettant de dire à tous les loueurs de « ne pas payer » une facture de CGA.
Une adhésion est également une relation contractuelle.
Si vous recevez une facture ou un appel de cotisation, il faut vérifier :
- la période concernée ;
- les conditions générales du contrat ;
- la date de résiliation ;
- les modalités de renouvellement ;
- les prestations réellement fournies ;
- les conditions prévues par l’organisme.
Si vous souhaitez mettre fin à une adhésion, il est préférable d’envoyer une demande de résiliation écrite, par e-mail ou courrier selon les conditions contractuelles, et de conserver une preuve de cette démarche.
La suppression de l’avantage fiscal ne signifie donc pas nécessairement qu’une facture déjà contractuellement due peut être ignorée.
Les frais de comptabilité restent-ils déductibles en LMNP au réel ?
Oui, et cette distinction est essentielle.
La suppression de la réduction d’impôt CGA ne signifie pas que les frais de comptabilité deviennent fiscalement inutiles.
Lorsque la location meublée relève du régime réel, les charges engagées dans l’intérêt de l’activité et répondant aux conditions fiscales de déduction peuvent être prises en compte dans la détermination du résultat imposable.
L’administration fiscale précise notamment que, sous le régime réel des locations meublées, les recettes doivent être déclarées et qu’une comptabilité conforme aux règles applicables doit être tenue. Les charges réellement supportées sont ensuite prises en compte pour déterminer le résultat imposable.
La suppression du CGA ne supprime donc pas les obligations comptables du LMNP au réel.
Et les amortissements en LMNP ?
L’amortissement reste l’un des éléments importants du régime réel de location meublée.
Il permet de constater comptablement et fiscalement, sous réserve des règles applicables, la dépréciation liée à l’utilisation et au temps de certains biens et composants.
L’administration fiscale rappelle toutefois une règle essentielle : pour une location meublée, l’amortissement déductible ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal.
La déduction des amortissements est plafonnée par la différence entre les loyers et les autres charges déductibles de l’activité. La fraction d’amortissement non déduite peut être reportée dans les conditions prévues par le régime.
Il est donc incorrect de présenter l’amortissement comme une déduction totalement illimitée.
Le régime réel LMNP reste-t-il intéressant sans réduction CGA ?
La suppression de la réduction d’impôt liée au CGA ne signifie pas que le régime réel LMNP a disparu.
Le régime réel permet notamment de déterminer le résultat fiscal à partir des recettes et des charges effectivement supportées, avec application des règles spécifiques aux amortissements.
L’intérêt du régime dépend toutefois de chaque situation.
Il faut notamment comparer :
- les recettes locatives ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les charges de copropriété ;
- les assurances ;
- les frais de gestion ;
- les frais de comptabilité ;
- la taxe foncière ;
- les travaux déductibles selon leur nature ;
- les amortissements ;
- les éventuels déficits et reports ;
- les conséquences fiscales d’une future cession.
Une simulation personnalisée reste donc préférable à une affirmation générale selon laquelle le LMNP au réel serait toujours plus avantageux.
Peut-on encore déduire les frais de comptabilité ?
Sous le régime réel, les dépenses répondant aux conditions générales de déduction peuvent être prises en compte dans le résultat fiscal.
Les frais de comptabilité liés à l’activité peuvent donc continuer à être comptabilisés lorsqu’ils correspondent à une dépense engagée dans l’intérêt de l’activité et remplissent les conditions fiscales applicables.
Il faut cependant distinguer :
déduction d’une charge
de
réduction d’impôt.
Avant 2025, certains contribuables pouvaient cumuler les mécanismes prévus par le régime applicable, notamment la prise en compte comptable de certaines dépenses et la réduction d’impôt de l’article 199 quater B lorsqu’ils remplissaient les conditions.
Depuis 2025, la réduction d’impôt CGA a disparu, mais cela ne signifie pas que toute dépense comptable est devenue non déductible.
Exemple : ancien avantage fiscal CGA
Prenons un exemple historique correspondant aux anciennes règles.
Un loueur engageait :
| Dépense | Montant |
|---|---|
| Frais de comptabilité | 450 € |
| Cotisation CGA | 50 € |
| Total | 500 € |
| Réduction d’impôt à 2/3 | 333,33 € |
Dans le cadre de l’ancien dispositif, la réduction représentait deux tiers des dépenses éligibles, dans la limite du plafond de 915 €.
Ce calcul est désormais historique.
Pour une dépense de 500 € engagée au titre d’une période relevant des nouvelles règles 2025-2026, il ne faut plus calculer une réduction d’impôt CGA de 333,33 €.
L’article 199 quater B ayant été abrogé, ce dispositif ne s’applique plus aux revenus concernés à compter de 2025.
Quels étaient les anciens avantages du CGA ?
Pour comprendre la réforme, il est utile de rappeler brièvement le fonctionnement antérieur.
Avant 2025, sous certaines conditions, un contribuable au régime réel pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à :
2/3 des dépenses de comptabilité et d’adhésion
avec un plafond de :
915 € par an.
Cette réduction concernait les contribuables répondant aux conditions prévues par l’article 199 quater B du CGI.
L’article prévoyait notamment que les recettes ou le chiffre d’affaires soient inférieurs aux limites des régimes mentionnés par le CGI et que le contribuable ait opté pour un mode réel d’imposition et adhéré à un organisme agréé.
Ces règles sont aujourd’hui historiques.
L’ancienne majoration du bénéfice imposable
Autrefois, l’adhésion à un organisme agréé permettait notamment d’éviter une majoration du bénéfice imposable.
Ce mécanisme a progressivement été réduit puis supprimé.
| Année d’imposition | Ancienne majoration |
|---|---|
| 2020 | 20 % |
| 2021 | 15 % |
| 2022 | 10 % |
| Depuis 2023 | 0 % |
Depuis 2023, il n’existe donc plus de majoration du bénéfice simplement liée à l’absence d’adhésion à un CGA/OGA.
CGA et LMNP en 2026 : quelles obligations restent importantes ?
Même sans CGA, le loueur au réel doit continuer à respecter ses obligations.
Il doit notamment :
- tenir une comptabilité adaptée à son régime ;
- conserver les justificatifs ;
- enregistrer correctement les recettes ;
- identifier les charges déductibles ;
- calculer les amortissements conformément aux règles fiscales ;
- établir les déclarations fiscales nécessaires ;
- conserver les documents permettant de justifier les montants déclarés.
L’administration fiscale rappelle que les locations meublées imposées au réel sont soumises à des obligations comptables spécifiques.
La disparition du CGA ne doit donc pas être interprétée comme une simplification générale des obligations comptables du LMNP.
CGA ou expert-comptable : quelle différence ?
Un CGA n’était pas l’équivalent d’un cabinet d’expertise comptable.
Un expert-comptable peut notamment accompagner le loueur dans :
- la tenue ou la révision de la comptabilité ;
- le calcul des amortissements ;
- la préparation de la liasse fiscale ;
- les déclarations fiscales ;
- le suivi du résultat ;
- l’analyse de la rentabilité ;
- l’accompagnement lors d’une évolution de l’activité.
Le rôle historique du CGA était différent et reposait notamment sur des missions d’accompagnement, d’analyse et de prévention fiscale dans le cadre de son agrément.
Depuis la réforme de 2025, les anciennes missions légales des OGA ont été supprimées.
Que doivent faire les loueurs en meublé en 2026 ?
Pour un LMNP, la question principale n’est plus de savoir s’il faut adhérer à un CGA pour obtenir une réduction d’impôt.
Il faut plutôt déterminer :
- Quel régime fiscal s’applique ?
- Le micro-BIC ou le réel est-il adapté ?
- Quelles charges sont effectivement déductibles ?
- Quels amortissements peuvent être pratiqués ?
- Quelles obligations comptables doivent être respectées ?
- Quel sera le résultat fiscal ?
- Quelles seront les conséquences fiscales d’une éventuelle revente ?
Cette approche permet d’apprécier réellement le coût et la rentabilité de l’activité de location meublée.
La fin du CGA remet-elle en cause le statut LMNP ?
Non.
La réforme de 2025 concerne principalement le régime des organismes agréés et la réduction d’impôt associée.
Elle ne supprime pas le statut de loueur en meublé non professionnel.
Le LMNP peut toujours relever du régime micro-BIC ou, sous les conditions applicables, du régime réel.
Au réel, les charges et amortissements continuent de jouer un rôle important dans la détermination du résultat fiscal. L’administration rappelle toutefois que l’amortissement est soumis à des plafonds spécifiques et ne peut pas, à lui seul, créer un déficit fiscal.
Comment réduire le coût de gestion d’un LMNP en 2026 ?
La suppression de la réduction d’impôt CGA peut inciter certains loueurs à comparer le coût de différentes solutions comptables.
Plusieurs possibilités existent :
- utiliser un logiciel de comptabilité adapté ;
- effectuer soi-même une partie de la gestion lorsque cela est possible ;
- faire appel à un expert-comptable ;
- choisir une offre spécialisée LMNP ;
- comparer les honoraires et les prestations incluses.
Le choix doit toutefois être effectué en fonction de la complexité de la situation.
Un LMNP avec un seul logement, peu de mouvements et une situation simple n’a pas nécessairement les mêmes besoins qu’un investisseur possédant plusieurs biens, des emprunts, des travaux ou différentes activités de location.
Accompagnement comptable et fiscal LMNP
La disparition de la réduction d’impôt liée au CGA rend encore plus importante la comparaison entre le coût d’une solution comptable et les services réellement fournis.
Pour un loueur en meublé, un accompagnement peut notamment porter sur :
- le choix entre micro-BIC et réel ;
- la comptabilisation des charges ;
- les amortissements ;
- la déclaration fiscale ;
- la liasse BIC ;
- le suivi du résultat ;
- les conséquences fiscales d’une cession ;
- la situation LMNP ou LMP ;
- les questions fiscales liées à une activité de location meublée.
ESCEC International peut accompagner les propriétaires et investisseurs dans leurs problématiques comptables et fiscales en France.
FAQ : CGA et LMNP en 2026
Est-il encore obligatoire d’adhérer à un CGA en LMNP ?
Non. L’adhésion à un CGA n’est pas une condition générale pour exercer une activité de location meublée ou bénéficier du régime réel.
La réduction d’impôt CGA existe-t-elle encore en 2026 ?
Non. L’article 199 quater B du CGI a été abrogé et la réduction d’impôt a été supprimée à compter du 1er janvier 2025.
La réduction de 915 € existe-t-elle encore ?
Non. Le plafond de 915 € correspond à l’ancien dispositif. Il ne constitue plus une réduction d’impôt disponible pour les revenus relevant des nouvelles règles depuis 2025.
Les frais de comptabilité LMNP sont-ils toujours utiles au réel ?
Oui. La suppression de la réduction d’impôt CGA ne supprime pas les obligations comptables du régime réel ni les règles normales de déduction des charges.
Les amortissements LMNP existent-ils toujours ?
Oui. L’amortissement demeure applicable au régime réel de location meublée, sous réserve des conditions et limites fiscales. Notamment, les amortissements déductibles ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit fiscal.
Un ancien CGA peut-il encore exister ?
Oui. L’administration fiscale précise qu’un OGA constitué sous forme associative peut continuer à exister après la fin de son agrément, mais ses anciennes missions légales liées à l’agrément ont été supprimées.
Conclusion : faut-il encore adhérer à un CGA en 2026 ?
La réforme de 2025 a profondément modifié l’intérêt historique des CGA pour les loueurs en meublé.
Depuis le 1er janvier 2025 :
- la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion a été supprimée ;
- l’ancien avantage fiscal de 915 € n’est plus disponible ;
- les anciennes missions légales des OGA ont été supprimées ;
- l’absence d’adhésion à un CGA ne déclenche plus la majoration historique du bénéfice ;
- l’adhésion à un CGA n’est pas obligatoire pour bénéficier du régime LMNP ;
- les obligations comptables et fiscales du LMNP au réel restent en vigueur.
Le sujet essentiel pour un loueur en meublé en 2026 n’est donc plus de rechercher l’ancien avantage CGA, mais de choisir correctement son régime fiscal et de maîtriser sa comptabilité, ses charges, ses amortissements et ses obligations déclaratives.
La suppression du CGA ne remet pas en cause, à elle seule, l’intérêt potentiel du régime réel LMNP. Elle signifie surtout que le coût de la comptabilité doit désormais être apprécié sans compter sur l’ancienne réduction d’impôt.
