Micro LMNP : Régimes d’imposition pour les locations meublées

/dans , /par

Comment déclarer vos revenus locatifs ? Quelles sont les conséquences de la qualification LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?

Vos revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et peuvent être soumis à deux régimes principaux : le régime micro LMNP ou le régime réel LMNP, selon vos revenus et votre choix de comptabilité.

Le régime micro LMNP

Le régime micro LMNP est une option simplifiée de déclaration fiscale, adaptée aux loueurs dont les recettes locatives restent inférieures à certains seuils.

Vous pouvez opter pour ce régime si vos revenus locatifs ne dépassent pas :

  • 77 700 € pour les locations meublées classiques ou les meublés de tourisme non classés

  • 188 700 € pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes

Ce régime est particulièrement recommandé pour ceux qui ne souhaitent pas recourir à un comptable.

Abattement forfaitaire

Un abattement automatique est appliqué sur vos revenus locatifs :

  • 50 % pour les locations de locaux d’habitation meublés et meublés de tourisme non classés

  • 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés

Le montant minimum de l’abattement est 305 €.

Cet abattement couvre l’ensemble des charges ; aucune autre déduction n’est possible. Vous devez donc déclarer le montant total des loyers perçus, charges comprises (y compris les provisions payées par le locataire).

Calcul du BIC imposable

Le BIC imposable correspond au revenu déclaré diminué de l’abattement (50 % ou 71 %), calculé automatiquement par l’administration. Ce montant est ajouté aux autres revenus du foyer et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Prélèvements sociaux

  • Si vos revenus sont déjà soumis aux cotisations sociales par un organisme de sécurité sociale, ils ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux par la DGFiP.

  • Sinon, le taux global applicable est de 17,2 %.

Pour les locations meublées de courte durée dont les recettes annuelles dépassent 23 000 €, les cotisations sociales s’appliquent au titre des revenus d’activité (article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale).
Pour les loueurs de chambres d’hôtes, le seuil pour être assujetti aux cotisations sociales est 6 028 € en 2024 (article L. 611-1, 5° du code de la sécurité sociale).

Modification des règles micro BIC à partir du 1er janvier 2025

Selon la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, les changements suivants s’appliqueront aux revenus 2025 (déclaration en 2026) :

  1. Locations de meublés de tourisme non classés

    • Seuil du régime micro abaissé de 77 700 € à 15 000 €

    • Abattement réduit de 50 % à 30 %

  2. Locations de meublés classés et chambres d’hôtes

    • Seuil du régime micro abaissé de 188 700 € à 77 700 €

    • Abattement réduit de 71 % à 50 %

Déclaration des revenus micro LMNP

  • LMNP : déclarez vos recettes sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, dans la section « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

  • LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : déclarez dans le cadre « Revenus industriels et commerciaux professionnels », ligne « régime micro-BIC > Revenus imposables ».

Remarque : Les logements détenus en indivision ne peuvent pas bénéficier du régime micro et doivent être déclarés au régime réel.

LMNP ou LMP ?

L’activité de location meublée est considérée comme professionnelle si :

  • Les recettes annuelles de la location dépassent 23 000 €

  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer provenant des traitements et salaires, pensions, rentes viagères, BIC autres que la location meublée, Bénéfices agricoles et BNC (article 155, IV du CGI)

Le caractère professionnel ou non s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à toutes les locations meublées du foyer.

Le régime réel LMNP

Ce régime s’applique si vos revenus dépassent les seuils du micro BIC ou si vous souhaitez déduire vos charges réelles ou amortir votre bien.

  • Une comptabilité conforme au code de commerce et au plan comptable général est obligatoire.

  • La déclaration de résultat n°2031 et ses annexes (bilan, compte de résultat, etc.) doivent être déposées, idéalement avec l’aide d’un expert-comptable.

Option pour le régime réel

Au début de l’activité : vous pouvez choisir le régime réel lors de la déclaration de création. L’option est possible jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration 2042 pour l’année de la première activité.

En cours d’activité : l’option peut être exercée via votre SIE ou votre espace professionnel sur le site www.impots.gouv.fr, jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration annuelle.

  • L’option est valable un an et se renouvelle automatiquement.

  • Pour revenir au régime micro, il faut dénoncer l’option avant la date limite de dépôt de la déclaration 2031.

Déduction des charges et amortissements:micro lmnp

Charges

Les loueurs, professionnels ou non, soumis au régime réel peuvent déduire les charges réellement supportées pour leur activité.
Ces charges doivent :

  • Être engagées dans l’intérêt direct de l’activité ou la gestion normale de l’entreprise

  • Être effectives et justifiables

  • Être incluses dans l’exercice où elles ont été engagées

Amortissements

Les loueurs en régime réel peuvent amortir les biens meubles et immeubles inscrits à l’actif.

  • L’amortissement comptable reflète la perte de valeur du bien.

  • Fiscalement, la déduction est limitée : le montant ne peut pas dépasser la différence entre le total des loyers et les charges déductibles.

  • Les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limite, sauf en cas de vente ou arrêt de location.

Exemple :

| Valeur du logement | 150 000 € |
| Taux d’amortissement | 2 % |
| Amortissement annuel | 3 000 € |
| Loyers annuels | 10 000 € |
| Charges déductibles | 8 000 € |
| Maximum amortissement déductible | 10 000 – 8 000 = 2 000 € |

Le reliquat de 1 000 € est reportable les années suivantes.

Différences LMNP et LMP:micro lmnp

Déficits

  • LMNP : déficits reportables 10 ans, uniquement sur les revenus de LMNP.

  • LMP : déficits imputables sur le revenu global sans limite et reportables 6 ans si le revenu global est insuffisant.

Plus-values immobilières

  • LMNP : plus-values imposées comme plus-values privées

  • LMP : soumises au régime des plus-values professionnelles avec exonération totale ou partielle selon les recettes et la durée d’activité.

Pour plus de détails : BOI-BIC-CHAMP-40-20 et BOI-BIC-AMT-20-40-10-40.

    Posez votre question: