Parahôtellerie : tout savoir sur le régime parahôtelier

La parahôtellerie représente une activité d’hébergement intermédiaire entre la location meublée classique et l’hôtellerie traditionnelle. Elle est prisée par les investisseurs de résidences de vacances, les gestionnaires de locations saisonnières, les propriétaires de chambres d’hôtes ou de logements type Airbnb. Comprendre le régime fiscal parahôtelier, notamment les règles liées à l’assujettissement à la TVA, est essentiel pour optimiser sa rentabilité.

Définition de la parahotellerie

Qu’est-ce que la parahotellerie ?

La parahôtellerie correspond à une location meublée, à usage d’habitation ou de courte durée, accompagnée d’au moins trois des quatre services définis par la loi. Lorsque trois services ou plus sont proposés, l’activité n’est plus considérée comme une simple location meublée, mais comme une activité parahôtelière.

⚠️ Exception : les investissements en résidences de services ne sont pas qualifiés de parahôteliers, car la location et les prestations sont gérées par un exploitant.

Résidence para-hôtelière vs résidence de services

Une résidence para-hôtelière comprend plusieurs logements meublés accessibles aux investisseurs souhaitant réaliser une location. Ces propriétaires peuvent gérer eux-mêmes la location ou confier cette gestion à une conciergerie sur place.

Contrairement aux résidences de services ou aux résidences gérées touristiques, où la société impose ses conditions, les propriétaires restent libres dans l’organisation et la gestion des services. Ils peuvent bénéficier de prestations professionnelles, telles qu’un bureau d’accueil ou une lingerie.

Services requis pour être considéré comme para-hôtelier

Selon l’article 261D du Code général des impôts, mis à jour par le Bofip le 26 mars 2025, pour qualifier une activité de parahôtelière, il faut proposer au moins trois des quatre services suivants, régulièrement (hebdomadairement, sans obligation de prestation chaque semaine) :

• Justification de la prestation : affichage dans les locaux, livret d’accueil, échanges écrits avec le client ou mention sur le site internet ou plateforme de location.

• Qualité : conforme aux standards hôteliers, assurée par le propriétaire ou un mandataire (conciergerie).

• Tarification : les services peuvent être facturés en supplément, avec prix clairement affichés.

1. Réception de la clientèle

Accueil formel des clients, en personne ou via systèmes automatisés (boîtes à clés, bornes, etc.). Un simple accueil électronique avec assistance téléphonique ou en ligne suffit.
⚠️ Attention : un accueil uniquement par boîte à clés sans interaction physique n’est pas considéré comme conforme.

2. Service de petit-déjeuner

Proposer le petit-déjeuner dans les chambres ou une salle dédiée, avec des produits simples (pain, viennoiseries, boissons chaudes). La possibilité de réserver via téléphone, Internet ou terminal électronique est suffisante. Un distributeur automatique seul n’est pas considéré comme un petit-déjeuner conforme.

3. Nettoyage régulier des locaux

Le nettoyage doit être effectué pendant le séjour, en plus du ménage d’entrée et de sortie. Une fréquence hebdomadaire est considérée comme suffisante.

4. Fourniture de linge de maison

Draps, serviettes et autres textiles doivent être renouvelés régulièrement, idéalement chaque semaine pour les séjours longs. Pour des séjours inférieurs à une semaine, un service effectué à l’entrée des locataires est réputé conforme.

Parahotellerie vs LMNP/LMP

La location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) consiste à louer un logement meublé sans services annexes obligatoires (ex. : appartement étudiant). Les revenus sont imposés en BIC, mais la TVA ne s’applique pas, contrairement à la parahôtellerie.

Régimes fiscaux parahoteliers

Les loyers issus de la parahôtellerie relèvent des BIC. Deux options fiscales sont possibles : micro-BIC ou régime réel.

Le régime micro-BIC

• Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.

• Accessible pour un chiffre d’affaires hors taxes (CAHT) inférieur à 188 700 €.

• Les charges réelles (entretien, intérêts, amortissement) ne sont pas déductibles.
  ℹ️ Remarque : non applicable pour les propriétaires en indivision.

Le régime réel simplifié

• Permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts, frais de notaire, taxe foncière, travaux, gestion, etc.) et d’amortir le bien immobilier et le mobilier.

• Réduit le revenu imposable et peut générer un déficit imputable sur le revenu global ou reportable 6 ans, si l’activité est exercée à titre professionnel.

Pour approfondir : Fiscalité LMNP en 2025

Pourquoi choisir la parahotellerie ? 6 avantages

1. Récupération de la TVA

Assujettie à la TVA (sauf franchise en base), elle permet de récupérer 20 % sur :

• Acquisition d’un bien neuf (<5 ans)

• Prestations liées à l’activité (conciergerie, charges de copropriété, mobilier, honoraires)

• Travaux de rénovation

Exemple concret :

Marie récupère ainsi 40 166 € de TVA, puis reversera 10 % sur ses loyers annuels (ex. : 30 000 € → 3 000 € TVA à payer).

⚠️ Attention : maintien de l’activité 20 ans sous peine de régularisation.

2. Déduction des charges réelles

Taxe foncière, intérêts, assurance, charges, entretien, travaux et amortissement sont déductibles.
Exemple : pour 25 000 € de loyers et 20 000 € de charges, seuls 5 000 € sont imposables.

3. Amortissement du bien

Déduction comptable de la dépréciation du logement loué.
Exemple : investissement de 450 000 € avec amortissement dégressif à 3 % → 14 000 € déduits par an.

4. Imputation et report des déficits

Déficit imputable sur BIC ou sur revenus globaux, reportable 6 ans si activité exercée à titre professionnel.

5. Exonération IFI

Les biens parahôteliers sont exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière si la gestion est professionnelle et principale.

6. Exonération des plus-values

• Régime des plus-values professionnelles

• Plus-value courte = amortissements déjà pratiqués

• Plus-value longue = reste de la plus-value

• Exonération après 15 ans de détention

• Exonération totale si activité professionnelle ≥5 ans et recettes HT moyennes ≤250 000 € sur 2 ans avant revente.

Comment se lancer dans la parahotellerie ?

1. Déclarer l’activité auprès de l’INPI (Guichet unique) dans les 15 jours suivant l’acquisition ou le début d’activité.

2. Obtenir un numéro SIRET pour facturer et collecter la TVA.

3. Respecter les critères parahôteliers (3 services minimum).

4. Choisir le régime fiscal (micro-BIC ou réel).

5. Définir l’option TVA (franchise ou récupération).

La parahôtellerie demande plus d’engagement que la simple location meublée, mais elle offre un cadre fiscal avantageux pour optimiser la rentabilité. Pour aller plus loin et évaluer son intérêt pour votre projet, téléchargez notre guide gratuit sur la parahôtellerie.