Sci location nue soumise à la cfe en 2027 : choquant !

La question de savoir si une SCI de location nue est soumise à la CFE dépend principalement de la nature des biens loués et du niveau des recettes générées.

Toutes les SCI ne sont pas automatiquement soumises à la CFE : une SCI qui loue des logements nus à usage d’habitation bénéficie d’une exonération lorsque ses recettes brutes restent inférieures à 100 000 € par an.
La location meublée et la location de locaux professionnels sont, quant à elles, soumises à la CFE dès le premier euro de recette.
Le montant de la CFE repose notamment sur la valeur locative cadastrale, à laquelle est appliqué le taux fixé par la commune. Une cotisation minimum peut également s’appliquer lorsque la valeur locative est faible.
Lors de la création de la SCI, une déclaration initiale doit être effectuée avec le formulaire 1447-C-SD avant le 31 décembre de l’année concernée. Par la suite, une nouvelle déclaration n’est nécessaire qu’en cas de modification de la situation.
Une SCI bénéficie automatiquement d’une exonération de CFE durant l’année civile de sa création. La première cotisation intervient l’année suivante, avec, selon les situations, une réduction de 50 % de la base d’imposition.

Une SCI de location nue est-elle soumise à la CFE ? sci location nue soumise à la cfe

La réponse dépend avant tout de l’activité effectivement exercée par la SCI.

Une société civile immobilière qui loue des appartements nus à des particuliers n’est pas traitée fiscalement de la même manière qu’une SCI mettant à disposition des bureaux équipés ou des locaux commerciaux.

Il faut donc distinguer les différentes formes de location pour déterminer si la SCI est soumise à la CFE.

La CFE concerne les activités professionnelles

La cotisation foncière des entreprises (CFE) constitue l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale, ou CET. La seconde composante est la CVAE, c’est-à-dire la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.

La CFE concerne les activités professionnelles non salariées exercées au 1er janvier de l’année d’imposition, conformément à l’article 1447 du CGI.

Une SCI n’est donc pas systématiquement redevable de cette cotisation. Tout dépend de la qualification fiscale de son activité locative.

SCI et location nue d’habitation : l’exonération sous 100 000 €

C’est la situation la plus courante pour une SCI patrimoniale.

Lorsqu’une SCI loue des logements nus à usage d’habitation, elle n’est pas soumise à la CFE lorsque ses recettes brutes hors taxes restent inférieures à 100 000 € par an.

Le seuil de 100 000 € doit être apprécié en tenant compte de l’ensemble des recettes provenant de la location nue d’habitation réalisée par la SCI, tous les biens étant pris en considération.

La manière de déterminer ces recettes varie toutefois selon le régime fiscal de la société. Pour une SCI à l’IR, les recettes effectivement encaissées sont prises en compte, tandis que pour une SCI à l’IS, ce sont les créances acquises qui sont retenues.

Lorsque le seuil de 100 000 € est dépassé, la SCI devient soumise à la CFE à partir de l’année suivante.

Une SCI possédant plusieurs catégories de biens doit également distinguer les recettes correspondant à chaque activité. Ainsi, les loyers provenant de logements nus à usage d’habitation peuvent rester exonérés tant que le seuil de 100 000 € n’est pas franchi, alors que les recettes issues de locaux professionnels sont soumises à la CFE dès le premier euro.

Location nue de locaux professionnels : CFE dès le premier euro

Le régime est différent lorsqu’une SCI loue des locaux nus à usage professionnel ou commercial.

Dans ce cas, la CFE est due dès le premier euro de recette. Aucun seuil de franchise comparable à celui applicable à la location nue d’habitation ne s’applique.

Cette règle concerne notamment les SCI qui mettent en location :

des bureaux ;
des entrepôts ;
des locaux commerciaux ;
des ateliers.

Même lorsque le montant des loyers reste relativement faible, la CFE peut donc être exigible.

Location meublée : une activité soumise à la CFE

La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Elle est donc soumise à la CFE, qu’il s’agisse d’une location meublée à l’année ou d’une activité saisonnière.

Une SCI à l’IR qui exerce habituellement une activité de location meublée peut par ailleurs être soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Cette évolution fiscale peut avoir des conséquences importantes, notamment concernant l’imposition des plus-values lors de la revente d’un bien.

Locaux aménagés ou équipés

La mise à disposition de locaux aménagés ou équipés relève également d’une activité professionnelle.

La CFE est alors due dès le premier euro de recette.

Sont notamment concernés les locaux comprenant du mobilier, du matériel informatique ou encore des services d’accueil. Une SCI qui loue des bureaux équipés ou des espaces de coworking entre donc dans cette catégorie, même si les sommes facturées sont présentées comme des loyers.

Tableau : quelle CFE selon le type de location d’une SCI ?

Type de location	CFE due ?	Condition / seuil
Location nue d’habitation avec moins de 100 000 € de recettes	❌ Non	Recettes brutes HT inférieures à 100 000 €/an
Location nue d’habitation à partir de 100 000 € de recettes	✅ Oui	Assujettissement après franchissement du seuil
Location nue professionnelle ou commerciale	✅ Oui	Dès le 1er euro de recette
Location meublée longue durée	✅ Oui	Activité commerciale par nature
Location meublée saisonnière	✅ Oui	Activité commerciale par nature
Locaux aménagés ou équipés	✅ Oui	Activité professionnelle par nature

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quelle différence pour la CFE ?

Les règles générales d’assujettissement à la CFE sont identiques pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu et une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

En revanche, le calcul du seuil de 100 000 € applicable à la location nue d’habitation ne repose pas sur la même méthode selon le régime fiscal choisi.

Cette différence peut déterminer si une SCI entre ou non dans le champ de la CFE.

SCI à l’IR : les recettes réellement encaissées

Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, le seuil de 100 000 € est apprécié à partir des recettes brutes hors taxes effectivement encaissées, conformément à l’article 29 du CGI.

Il s’agit d’une logique de trésorerie.

Ainsi, un loyer facturé mais qui n’a pas encore été payé par le locataire n’est pas intégré dans le calcul à ce stade.

Exemple : si une SCI à l’IR facture 105 000 € de loyers mais n’en encaisse effectivement que 95 000 € au cours de l’année, elle reste sous le seuil de 100 000 €.

SCI à l’IS : les créances acquises

Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, le calcul repose sur le chiffre d’affaires au sens de l’article 1586 sexies du CGI, avec prise en compte des créances acquises.

La logique est donc différente.

Le loyer est comptabilisé dès lors qu’il est dû, même si le locataire ne l’a pas encore réglé.

Avec des biens et des locataires identiques, une SCI à l’IS peut ainsi dépasser le seuil de 100 000 € alors qu’une SCI à l’IR reste en dessous.

Comparatif SCI à l’IR et SCI à l’IS:sci location nue soumise à la cfe

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Mode de calcul des recettes	Recettes encaissées	Créances acquises
Texte de référence	Article 29 du CGI	Article 1586 sexies du CGI
Prise en compte	À la date d’encaissement	À la date d’exigibilité du loyer
Loyer impayé	Ne compte pas dans les recettes encaissées	Compte lorsqu’il est dû

Comment calculer la CFE d’une SCI ?

Le montant de la CFE dépend principalement de deux éléments :

la valeur locative cadastrale servant de base d’imposition ;
le taux de CFE voté par la commune ou l’intercommunalité.

Lorsque la valeur locative est particulièrement faible, une cotisation minimum peut remplacer la base calculée sur la valeur locative.

La valeur locative cadastrale

La CFE est calculée à partir de la valeur locative cadastrale des biens soumis à la taxe foncière et utilisés pour l’activité de la SCI pendant la période de référence.

Cette période correspond à l’avant-dernière année, soit N-2.

Ainsi, pour calculer la CFE de 2026, les biens utilisés en 2024 servent de référence.

La valeur locative cadastrale est déterminée par l’administration fiscale. Elle apparaît notamment sur l’avis de taxe foncière.

Lorsqu’une SCI considère que cette valeur est incorrecte, elle peut la contester auprès du centre des impôts fonciers.

Le taux de CFE

Le taux applicable est voté chaque année par la commune ou, selon le territoire, par l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

Les taux peuvent varier sensiblement d’une commune à l’autre, avec des niveaux pouvant se situer autour de 15 % jusqu’à dépasser 35 %.

Le calcul de base est simple :

Valeur locative cadastrale × taux de CFE = CFE brute

Des frais de gestion correspondant à 1 % du montant de la CFE peuvent ensuite s’ajouter. Dans certaines situations, des taxes additionnelles peuvent également être appliquées, notamment la taxe pour frais de CCI, même si celle-ci concerne rarement les SCI exerçant uniquement une activité de location.

La cotisation minimum de CFE

Lorsque la valeur locative cadastrale est très faible, voire inexistante, une cotisation minimum peut être appliquée.

C’est notamment le cas d’une SCI domiciliée au domicile de son gérant lorsqu’elle ne dispose pas de locaux professionnels spécifiques.

Le montant de cette cotisation minimum est fixé par la commune dans les limites d’un barème national. Il dépend notamment du chiffre d’affaires ou des recettes réalisés au cours de l’avant-dernière année, N-2.

Chiffre d’affaires ou recettes N-2	Base minimum nationale
≤ 10 000 €	247 € à 589 €
10 001 € à 32 600 €	247 € à 1 179 €
32 601 € à 100 000 €	247 € à 2 477 €
100 001 € à 250 000 €	247 € à 4 129 €
250 001 € à 500 000 €	247 € à 5 897 €
> 500 000 €	247 € à 7 669 €

Les montants réellement applicables sont déterminés par délibération de la commune dans les limites de ces fourchettes.

Pour connaître la base minimum applicable, il faut donc consulter la délibération communale ou contacter le service des impôts des entreprises (SIE).

Exemple de calcul de CFE pour une SCI

Exemple 1 : un local commercial

Une SCI possède un local commercial situé à Lyon.

Valeur locative cadastrale : 12 000 €
Taux communal de CFE : 25,19 %

Calcul :

Base d’imposition : 12 000 €
CFE brute : 12 000 € × 25,19 % = 3 022,80 €
Frais de gestion : 3 022,80 € × 1 % = 30,23 €
CFE totale : environ 3 053 €

Exemple 2 : cotisation minimum pour un petit bureau

Une SCI loue un petit bureau. Elle est domiciliée au domicile de son gérant et ne possède pas de locaux spécialement affectés à son activité.

La valeur locative cadastrale retenue pour la CFE est de 400 €.

Le chiffre d’affaires de N-2 s’élève à 8 500 €.

La commune a fixé une base minimum de 500 € pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 10 000 €. Le taux communal de CFE est de 24 %.

Calcul :

Base d’imposition : 500 €, car 400 € est inférieur au minimum de 500 €
CFE brute : 500 € × 24 % = 120 €
Frais de gestion : 120 € × 1 % = 1,20 €
CFE totale : environ 121 €

Quelles exonérations et réductions de CFE pour une SCI ?

Différents dispositifs peuvent permettre à une SCI de réduire ou de supprimer la CFE.

Certaines exonérations sont automatiques. D’autres dépendent de la localisation du bien ou d’une décision prise au niveau communal.

Exonération durant la première année

Une SCI bénéficie automatiquement d’une exonération de CFE pendant l’année civile de sa création ou du début de son activité.

Exemple : une SCI immatriculée en mars 2026 ne paie pas de CFE au titre de 2026.

La première CFE est due l’année suivante.

Certaines communes peuvent également appliquer une réduction de 50 % de la base d’imposition pour cette première année de taxation.

Exonération lorsque les recettes sont inférieures à 5 000 €

Les redevables dont le chiffre d’affaires ou les recettes de N-2 ne dépassent pas 5 000 € bénéficient d’une exonération de cotisation minimum de CFE.

Cette situation peut notamment concerner une SCI qui détient un seul bien générant de faibles loyers.

Le seuil est apprécié sur le chiffre d’affaires ou les recettes de l’avant-dernière année.

Exemple : une SCI ayant encaissé 4 800 € de loyers en 2024 est exonérée de cotisation minimum de CFE en 2026.

Réduction pour les immeubles industriels

Les établissements industriels bénéficient d’un abattement de 30 % sur leur valeur locative cadastrale.

Lorsqu’une SCI possède un entrepôt ou un local industriel évalué selon la méthode comptable, cet abattement vient réduire directement la base utilisée pour déterminer la CFE.

Autres exonérations possibles

En fonction de la localisation des biens, certaines exonérations temporaires peuvent être prévues :

Zones franches urbaines (ZFU) : exonération de CFE pendant 5 ans, suivie d’un abattement dégressif, sous réserve d’une délibération communale ;
Zones de revitalisation rurale (ZRR) : exonération pouvant atteindre 5 ans ;
Bassins d’emploi à redynamiser (BER) : exonération temporaire selon les conditions et délibérations applicables ;
Corse : abattement de 25 % sur la base d’imposition.

En revanche, les exonérations destinées aux jeunes entreprises innovantes (JEI) ou les dispositifs de réduction concernant les artisans ne s’appliquent pas aux SCI classiques exerçant une activité de location.

Comment déclarer la CFE d’une SCI ?

Contrairement à certains autres impôts, la CFE ne nécessite pas une déclaration annuelle systématique.

La SCI effectue une déclaration lors de sa création, puis uniquement lorsqu’un changement dans sa situation nécessite une mise à jour.

La déclaration initiale : formulaire 1447-C-SD

Le formulaire 1447-C-SD doit être transmis avant le 31 décembre de l’année de création de la SCI.

Il est disponible sur impots.gouv.fr.

Les informations demandées comprennent notamment :

l’adresse du siège social de la SCI ;
la nature de l’activité exercée, notamment le type de location ;
la surface des locaux utilisés ;
la description des locaux ;
la valeur locative estimée des biens.

Ces informations permettent à l’administration fiscale de déterminer la CFE qui sera due à partir de l’année suivante.

Une erreur concernant la catégorie d’activité ou l’absence de déclaration peut conduire à une taxation d’office, potentiellement moins favorable.

La déclaration modificative : formulaire 1447-M-SD

Le formulaire 1447-M-SD doit être utilisé lorsqu’une modification intervient dans la situation de la SCI.

Cela peut notamment concerner :

l’acquisition d’un bien ;
la cession d’un bien ;
une modification de la surface ;
un changement de nature d’activité ;
une cessation partielle d’activité.

Le délai de dépôt correspond au 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivant le changement.

Exemple : si une SCI achète un nouveau local en septembre 2026, la déclaration modificative doit être déposée avant le début du mois de mai 2027.

En l’absence de modification, aucune nouvelle déclaration n’est nécessaire : l’administration reconduit la base de l’année précédente.

SCI domiciliée chez son gérant : quelle adresse déclarer ?

Lorsqu’une SCI est domiciliée au domicile de son gérant, la CFE est calculée sur la base minimum applicable dans la commune où se situe ce domicile.

La SCI ne disposant pas de locaux professionnels distincts, c’est donc la cotisation minimum qui s’applique selon le barème communal.

La situation est différente lorsque la SCI utilise une société de domiciliation commerciale.

Dans ce cas, la CFE est due au lieu où se trouve l’adresse de domiciliation. Le montant dépend alors de la base minimum fixée par la commune concernée.

Quand et comment payer la CFE d’une SCI ?

Le calendrier de paiement de la CFE est identique à celui applicable aux autres entreprises.

Trois modalités sont possibles :

le paiement annuel ;
l’acompte semestriel ;
la mensualisation.

L’échéance principale : le 15 décembre

La CFE doit être payée au plus tard le 15 décembre de l’année d’imposition.

Le règlement s’effectue obligatoirement en ligne depuis l’espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Le paiement par chèque ou par virement n’est pas accepté.

L’avis d’imposition est généralement disponible dans l’espace professionnel à partir du mois de novembre.

Il est donc conseillé de le consulter dès sa mise en ligne afin de vérifier le montant demandé et d’anticiper la sortie de trésorerie.

L’acompte du 15 juin

Lorsque la CFE de l’année précédente était supérieure à 3 000 €, un acompte correspondant à 50 % du montant est dû le 15 juin.

Le solde est ensuite réglé le 15 décembre.

Pour une SCI classique dont la CFE représente seulement quelques centaines d’euros, cet acompte est rarement concerné. Il touche davantage les SCI possédant un patrimoine professionnel important et présentant des valeurs locatives élevées.

La mensualisation

Il est possible d’opter pour un paiement réparti sur 10 mois, de janvier à octobre.

La demande doit être effectuée avant le 30 juin de l’année précédente, directement depuis impots.gouv.fr.

La mensualisation permet de répartir la charge fiscale sur l’année et d’éviter une dépense importante au mois de décembre.

Cette solution peut être particulièrement intéressante lorsque la CFE dépasse 1 000 €.

Quel est l’impact de la CFE sur la rentabilité d’une SCI ?

La CFE représente une charge récurrente qui réduit directement le résultat de la SCI.

Pour mesurer correctement la rentabilité d’un investissement immobilier, il est donc préférable d’intégrer cette dépense dans les projections dès l’acquisition du bien.

Intégrer la CFE dans le prévisionnel locatif

La CFE constitue une charge déductible du résultat fiscal de la SCI, qu’elle soit soumise à l’IR ou à l’IS.

Elle réduit donc le bénéfice imposable.

En revanche, elle représente également une sortie de trésorerie et diminue le cash-flow disponible.

Exemple : effet de la CFE sur le rendement

Une SCI possède trois lots de bureaux dont la valeur totale est de 400 000 €.

Les loyers annuels atteignent 36 000 €.

La valeur locative cadastrale totale est de 25 000 €, tandis que le taux communal de CFE s’élève à 28 %.

Calcul :

CFE annuelle : 25 000 € × 28 % = 7 000 €
Rendement brut : 36 000 € / 400 000 € = 9 %
Rendement après CFE : (36 000 € – 7 000 €) / 400 000 € = 7,25 %
Impact : -1,75 point de rendement

Sur une période de 10 ans, cette SCI aura ainsi payé 70 000 € de CFE.

La CFE constitue donc un poste de dépense à intégrer dès l’étude de l’investissement immobilier.

CFE et trésorerie : comment anticiper l’échéance ?

Quelques réflexes permettent de mieux gérer cette charge :

Prévoir une provision mensuelle : mettre de côté chaque mois 1/12 du montant estimé sur un compte dédié ;
Contrôler l’avis de CFE dès sa publication en novembre dans l’espace professionnel ;
Contester si nécessaire : en cas de désaccord sur le montant, une réclamation contentieuse peut être adressée au SIE avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement.

Pour identifier les coordonnées du service compétent, il est possible d’utiliser l’outil permettant de trouver son centre des impôts.

FAQ : SCI, location nue et CFE

Une SCI familiale doit-elle payer la CFE ?

Tout dépend de l’activité exercée.

Lorsqu’une SCI familiale pratique uniquement la location nue à usage d’habitation et que ses recettes restent inférieures à 100 000 €, elle n’est pas soumise à la CFE.

En revanche, la CFE est due lorsque la SCI familiale loue des locaux professionnels ou exerce une activité de location meublée.

Comment est calculée la CFE d’une SCI ?

La CFE est déterminée à partir de la valeur locative cadastrale des biens concernés, à laquelle est appliqué le taux voté par la commune.

Lorsque la valeur locative est trop faible, une cotisation minimum peut être appliquée en fonction du chiffre d’affaires ou des recettes de N-2.

Une SCI est-elle exonérée de CFE l’année de sa création ?

Oui.

Une SCI est automatiquement exonérée de CFE pendant l’année civile de sa création.

La première CFE est due l’année suivante. Une réduction de 50 % de la base d’imposition peut également être prévue selon la commune.

Les règles sont-elles identiques pour une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?

Les règles générales d’assujettissement sont identiques.

En revanche, la méthode utilisée pour apprécier le seuil de 100 000 € diffère :

pour une SCI à l’IR, les recettes effectivement encaissées sont retenues ;
pour une SCI à l’IS, les créances acquises sont prises en compte, y compris lorsque les loyers dus n’ont pas encore été encaissés.

Quel est le montant minimum de CFE pour une SCI ?

Le montant dépend de la commune et du niveau de chiffre d’affaires ou de recettes de la SCI.

Pour une SCI dont le CA est inférieur ou égal à 10 000 €, la base minimum nationale se situe entre 247 € et 589 €, selon la délibération communale. Cette base est ensuite soumise au taux local de CFE.

Une SCI qui ne loue qu’un seul appartement doit-elle payer la CFE ?

Si l’appartement est loué nu à usage d’habitation et que les recettes restent inférieures à 100 000 €, la SCI n’est pas soumise à la CFE.

En revanche, la CFE est due si le logement est loué meublé.

Elle est également due lorsqu’il s’agit d’un local professionnel, même si la SCI ne possède qu’un seul bien.

Comment déclarer la CFE lors de la création d’une SCI ?

Le formulaire 1447-C-SD doit être déposé avant le 31 décembre de l’année de création, via impots.gouv.fr.

Il permet à l’administration fiscale de déterminer la CFE qui sera due à compter de l’année suivante.

La CFE est-elle déductible des revenus fonciers d’une SCI ?

Oui.

La CFE constitue une charge déductible du résultat fiscal de la SCI, que celle-ci soit soumise à l’IR ou à l’IS.

Elle vient donc réduire le bénéfice imposable.

Que se passe-t-il si une SCI est domiciliée au domicile de son gérant ?

Dans ce cas, la CFE est calculée à partir de la base minimum applicable dans la commune du domicile.

La SCI ne disposant pas de locaux professionnels distincts, la cotisation minimum s’applique.

Comment contester le montant de la CFE d’une SCI ?

Une SCI qui conteste le montant de sa CFE peut déposer une réclamation contentieuse auprès du service des impôts des entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement.

La contestation peut notamment porter sur :

la valeur locative ;
le taux appliqué ;
l’assujettissement à la CFE lui-même.

À retenir : une SCI de location nue est-elle soumise à la CFE ?:sci location nue soumise à la cfe

La réponse dépend principalement du type de bien loué et du montant des recettes.

Pour une SCI en location nue à usage d’habitation, l’exonération s’applique lorsque les recettes brutes restent sous 100 000 € par an. À l’inverse, la location nue de locaux professionnels ou commerciaux est soumise à la CFE dès le premier euro.

La location meublée et la mise à disposition de locaux aménagés ou équipés entrent également dans le champ de la CFE.

Le régime fiscal de la SCI, IR ou IS, ne change pas les règles générales d’assujettissement, mais il modifie la façon dont le seuil de 100 000 € est apprécié.

Enfin, la valeur locative cadastrale, le taux communal, la cotisation minimum, les exonérations éventuelles et le calendrier de paiement doivent être pris en compte pour déterminer le coût réel de la CFE et son impact sur la rentabilité de l’investissement immobilier.