Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

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L’amortissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un outil indispensable pour optimiser votre fiscalité. Il permet de déduire, sous certaines conditions, la dépréciation du bien immobilier, des travaux réalisés et du mobilier, réduisant ainsi vos revenus imposables.

LMNP et amortissement : définition

L’amortissement est un mécanisme comptable qui reflète la perte de valeur progressive d’un bien immobilier ou meuble. Il permet d’enregistrer une charge comptable non décaissée afin de réduire le revenu imposable, conformément à l’article 199 sexvicies du Code général des impôts.

En LMNP, il permet au propriétaire de considérer la nécessité de renouveler le mobilier ou de réaliser des travaux au fil du temps. Chaque élément (bien immobilier, travaux, mobilier) a sa propre durée d’amortissement et son taux spécifique, puis l’ensemble des amortissements est additionné pour calculer la dotation annuelle.

Pratique : Il est conseillé de créer des tableaux d’amortissement LMNP pour appliquer le taux correct à chaque catégorie. Par exemple, un bien amorti sur 20 ans peut être déprécié à hauteur de 5 % par an.

À noter : Les amortissements ne peuvent pas générer de déficit foncier. Si vos loyers annuels ne couvrent pas les dépenses, le montant non utilisé est reporté sur les années suivantes.

LMNP et amortissement : quel intérêt ?

L’amortissement en LMNP réduit le montant des revenus locatifs imposables. En effet, la perte de valeur déduite des recettes locatives peut réduire le résultat net à zéro si les charges et amortissements égalent les loyers.

Puisque le déficit foncier n’est pas autorisé en LMNP, les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment. De plus, l’amortissement est purement comptable et n’affecte pas la valeur réelle du bien en cas de revente. Depuis la réforme LMNP de 2025, il doit toutefois être réintégré pour le calcul de la plus-value.

Astuce : Si vous hésitez entre LMNP, SCI ou SARL familiale, il est recommandé de comparer les options pour choisir le statut le plus adapté.

LMNP et amortissement : qui est concerné ?

Par défaut, le régime fiscal micro-BIC s’applique au propriétaire en LMNP, offrant un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, mais sans déduction des amortissements réels.

L’option pour le régime réel simplifié permet de déduire les amortissements et charges réelles (intérêts d’emprunt, meubles, CFE, etc.), ce qui devient avantageux lorsque ces charges dépassent 50 % des recettes locatives.

Quel est l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ?

Il n’existe pas de règles strictes pour la durée d’amortissement en LMNP. Les durées recommandées sont :

  • Bien immobilier : 25 à 40 ans (taux annuel 2,5 à 4 %), souvent calqué sur la durée de l’emprunt.

  • Travaux :

    • Nouveau revêtement de sol : 5 ans

    • Plomberie, peintures, papiers-peints, nouvelle cuisine : 10 ans

    • Travaux de maçonnerie ou parquet : 15 ans

    • Rénovation électrique : 20 ans

À savoir : Les dépenses inférieures à 600 € sont considérées comme des charges et non des investissements, donc non amortissables.

L’amortissement couvre : le prix hors taxe du bien immobilier, les frais d’acte, la valeur hors taxe du mobilier et des travaux. Il s’applique également aux biens situés dans des résidences de services (universitaires, EHPAD…).

Quelles sont les dépenses amortissables sous le statut LMNP ?

Les amortissements concernent les dépenses supérieures à 600 € pour l’entretien, l’embellissement ou l’ameublement du logement. Il est essentiel de conserver toutes les factures pour justifier le montant auprès de l’administration fiscale.

Durée recommandée pour le mobilier : 5 à 10 ans (10 à 20 % par an)

  • Literie : 6 ans

  • Table, canapé : 10 ans

Exemple pratique :

  • Achat d’un appartement : 200 000 €

  • Amortissement sur 25 ans : 8 000 € par an

  • Achat de mobilier : 5 000 €

  • Amortissement mobilier sur 5 ans : 1 000 € par an

Ainsi, les cinq premières années, le propriétaire peut déduire 9 000 € annuellement, puis 8 000 € pendant 20 ans.

FAQ

Quel est l’amortissement d’un appartement en LMNP ?
Durée : 25 à 40 ans, soit 2,5 à 4 % par an du prix d’achat et des frais d’acte.

Peut-on profiter d’un déficit d’amortissement en LMNP ?
Non, le déficit n’est pas déductible, mais les amortissements non utilisés peuvent être reportés sur les années suivantes.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

  • Charges liées directement à l’exploitation ou à la gestion normale du bien

  • Charges effectives et justifiables

  • Charges de l’exercice concerné

Exemples : assurance, électricité, charges de copropriété, honoraires de gestion, intérêts d’emprunt.

Pour optimiser la gestion de votre amortissement LMNP et éviter tout risque fiscal, Escec International peut vous accompagner : escec-international.com.