LMP et LMNP : quels sont les prélèvements sociaux ?

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Vous avez investi dans l’immobilier locatif et vous détenez le statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) ? Il est crucial de bien comprendre l’imposition de votre activité. Au-delà de l’impôt sur le revenu, vos revenus locatifs peuvent être soumis aux prélèvements sociaux LMNP. Le choix de vos options déclaratives est déterminant et peut, dans certains cas, permettre d’y échapper complètement !

Quelle imposition pour les LMP et LMNP ?

Les loueurs en meublé, qu’ils soient professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP), peuvent choisir entre deux régimes fiscaux :

  • Régime micro-BIC : bénéficie d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs ou de 30 % pour les locations touristiques non classées.

  • Régime réel : permet de déduire l’ensemble des charges, y compris les amortissements du bien immobilier et du mobilier, de vos revenus locatifs.

Quels sont les prelevements sociaux LMNP et LMP ?

Pour le statut LMNP, les revenus de location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux LMNP au taux global de 17,2 %, répartis comme suit :

  • Contribution sociale généralisée (CSG) : 9,9 %

  • Prélèvement social : 4,5 %

  • Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0,5 %

  • Contribution additionnelle : 0,3 %

  • Prélèvement de solidarité : 2 %

Ces prélèvements sont calculés sur la base de votre résultat taxable déclaré dans votre déclaration de revenus, sans démarche supplémentaire à effectuer.

Pour le statut LMP, ces prélèvements sociaux ne s’appliquent pas. Les loueurs professionnels paient des cotisations sociales calculées sur le résultat, à un taux d’environ 40 %, avec une cotisation forfaitaire minimale de ± 1 200 €.

Le choix du régime réel est déterminant pour optimiser les prélèvements sociaux LMNP. La déduction des charges peut souvent réduire votre résultat imposable à zéro, rendant les prélèvements sociaux ou cotisations sociales indolores, voire inexistants.

Les prelevements sociaux LMNP sont-ils systématiques ?

En principe, oui. Cependant, certaines exceptions existent :

  • Le loueur bénéficie du statut LMP, c’est-à-dire qu’il perçoit au moins 23 000 € de revenus locatifs et que ces revenus représentent plus de 50 % des autres revenus du foyer.

  • Le loueur effectue une activité saisonnière (location à la nuitée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage) avec un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 €. Une exception existe si cette activité est confiée à un professionnel de l’immobilier disposant d’une carte professionnelle.

Les non-résidents sont-ils concernés par les prélèvements sociaux LMNP ?

Selon une décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) de 2015, la France n’imposait pas les propriétaires résidant à l’étranger affiliés à une sécurité sociale étrangère. Depuis 2016, la taxation dépend du lieu de résidence du loueur et des conventions internationales.

Les loueurs domiciliés dans l’Union européenne doivent déclarer et payer leurs cotisations dans leur pays de résidence.

Comment réduire ou éviter les prélèvements sociaux LMNP ?

Comme indiqué précédemment, le choix du régime réel en location meublée permet souvent de réduire les prélèvements sociaux LMNP à zéro.

Vous avez des questions sur l’imposition de vos revenus locatifs ? Vous souhaitez optimiser votre investissement immobilier ? Nos conseillers fiscalistes peuvent vous accompagner en tenant compte des particularités de votre situation. Prenez rendez-vous dès maintenant.