Imposition revenus locatif : comment déclarer les loyers d’une location vide ?

Les loyers provenant de la location d’un logement non meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et supportent également les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Deux régimes fiscaux existent pour l’imposition des revenus locatifs issus d’une location vide : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement lorsque les loyers annuels perçus par votre foyer fiscal, hors charges, sont inférieurs à 15 000 €.

Toutefois, ce régime n’est pas applicable si les biens loués bénéficient d’un dispositif fiscal spécifique, par exemple :

• une déduction particulière,

• un mécanisme d’amortissement,

• le régime des monuments historiques,

• une détention en nue-propriété,

• ou une réduction d’impôt liée à un investissement locatif dans le secteur touristique.

Dans ce régime, vous devez indiquer le montant total des loyers bruts dans la case 4BE de la déclaration de revenus n°2042.

L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l’ensemble des charges liées au bien loué. Par conséquent, aucune dépense ne peut être déduite pour son montant réel.

Le régime réel

Le régime réel d’imposition s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs annuels dépassent 15 000 €(hors charges).

Il peut également être choisi sur option, même si les loyers sont inférieurs à ce seuil. Dans ce cas, l’option vous engage à rester au régime réel pendant trois ans.

Pour exercer ce choix, vous devez déposer une déclaration de revenus fonciers n°2044, ou n°2044 Spéciale si vous relevez d’un régime particulier.

À l’issue de la période initiale de trois ans, l’option est reconduite chaque année par le dépôt d’une nouvelle déclaration 2044 ou 2044 Spéciale.

Cette déclaration permet de calculer le résultat foncier, qui peut être :

• un bénéfice foncier, ou

• un déficit foncier.

Le montant obtenu doit ensuite être reporté dans la rubrique 4 « Revenus fonciers » de la déclaration n°2042.

Il est important de noter que l’option pour le régime réel est globale : elle concerne tous les biens immobiliers loués par les membres du foyer fiscal. Il n’est donc pas possible d’appliquer le régime réel pour certains logements et le micro-foncier pour d’autres.

Les formulaires et notices correspondants sont accessibles en recherchant le numéro du formulaire sur la page d’accueil du site de l’administration fiscale.

Pour obtenir davantage d’informations sur la déclaration des revenus fonciers, vous pouvez consulter la rubrique :
Particulier > Accéder aux questions & réponses > Déclarer mes revenus > Je déclare mes locations immobilières > Je m’informe « Location vide de meubles ».

Prélèvement à la source et revenus locatifs

Dans le cadre du prélèvement à la source, les revenus locatifs donnent lieu au paiement d’un acompte prélevé directement sur votre compte bancaire. Ce prélèvement est effectué chaque mois, ou chaque trimestre sur option.

Si vous commencez une activité de location nue, il est recommandé de mettre à jour votre taux de prélèvement à la source dans le service en ligne « Gérer mon prélèvement à la source », puis dans la rubrique « Actualiser suite à une hausse ou à une baisse de vos revenus ».

Vous devez alors indiquer l’ensemble des revenus annuels prévisionnels de chaque membre du foyer fiscal :

• pour des revenus locatifs au régime micro-foncier, saisissez la case 4BE. Ensuite, cliquez sur la ligne 4BE – Régime Micro-foncier – Recettes brutes, puis sur « Ajouter un revenu / une charge » afin d’afficher la ligne correspondante dans la rubrique Revenus fonciers ;

• pour des revenus locatifs au régime réel, saisissez la case 4BA et suivez la même procédure.

Obligation de déclaration de la situation d’occupation des logements

Tous les propriétaires, qu’il s’agisse de particuliers ou de personnes morales (y compris les SCI), doivent déclarer à l’administration fiscale la situation d’occupation de leurs logements à usage d’habitation via le service en ligne disponible sur impots.gouv.fr.

Cette démarche s’effectue :

• dans l’espace particulier, via l’onglet « Biens immobiliers » ;

• dans l’espace professionnel, après adhésion au service « Gérer mes biens immobiliers (GMBI) », pour les sociétés, notamment les SCI.

Cette obligation, prévue par l’article 1418 du Code général des impôts, doit être réalisée à chaque changement de locataire. Vous devez indiquer :

• l’identité des nouveaux occupants,

• la période d’occupation ou de vacance du logement,

• ainsi que le montant du loyer appliqué.

Ainsi, pour une imposition des revenus locatifs correcte, il est essentiel de choisir le régime fiscal adapté et de respecter l’ensemble des obligations déclaratives liées à la location d’un logement vide.